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viernes, 28 de enero de 2011

Viviendas VPO. Nueva Regulación. Nueva Ley VPO de Andalucía



Descargar Nueva Ley Viviendas Protegidas ( VPO )y Suelo completa
Descargar Impreso de Comunicación a la Administración de la Compraventa de VPO (Propietario)
Descargar Impreso de Comunicación a la Administración de la Compraventa de VPO (Adquirente)

Ejemplo de Cálculo del Precio Máximo de una VPO
 
Las principales novedades afectan a los precios y modos de transmisión. De modo que los propietarios de VPO no descalificadas NO pueden vender la vivienda a precio de mercado, sino a un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. (Ver Tabla Precios Máximos de VPO).
Efectivamente, reiteramos que el régimen de VPO limita el precio de venta de la vivienda conforme a los módulos establecidos por la Administración competente.

En la documentación de la vivienda (escrituras, inscripción registral, cédula de calificación definitiva,...) debe constar el número de expediente de VPO, y con él debería ser suficiente para que en la Delegación Provincial de la Consejería de OBras Públicas y Transportes le pudieran informar sobre el actual estatus de esa vivienda y el plazo de vencimiento de la protección oficial. Y en caso de continuar en plazo de "protección" el precio máximo de venta de Viviendas de VPO

Anteriormente, podía descalificarse la vivienda de su caracter "protegido" en la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, mediante el pago de un importe y la devolución de las ayudas obtenidas. A partir de la Nueva Ley  de VPO no se permite esta actuación.
Además para hacer efectivo el espíritu de la Ley se obliga a comprador y vendedor a comunicar a la Administración cualquier transmisión de viviendas protegidas VPO , indicando precio, plazos, e ingresos familiares del adquirente. Se obliga a las notarías a solicitar ambas comunicaciones, sin las cuales no puede procederse a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Y también se retrasa cualquier operación de trasmisión de viviendas protegidas VPO un mímino de 2 meses, durante los cuales la Administración puede ejercer su derecho de tanteo y retracto y adquirir la propiedad para cederla a un tercero que se subrogará en la posición de la Administración.


En relación a la nueva Ley de VPO, la administración establece la retroactividad de la Ley hasta 1.978. Las viviendas de VPO acogídas a regímenes anteriores a 1.978 no están obligadas al cumplimiento de la nueva Ley, por lo que no están acogidas al precio máximo en sus trasmisiones, ni a la obligatoriedad de comunicación a la administración de las operaciones de compra-venta. No es de aplicación tampoco los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración.
BOJA, 10 de Enero de 2.006


En el BOJA, 25 de Enero de 2.006, la Junta de Andalucía modifica nuevamente el caracter retroactivo de la Nueva Ley de VPO, modificando los derechos de tanteo y retracto de la VPO en función de la normativa reguladora de cada programa de vivienda  y al amparo de la ley o programa que la califico como vivienda protegida.
BOJA, 25 de Enero de 2.006
En concreto especifica que a las VPO acogidas a los siguientes programas:
I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995, aprobado por Decreto 119/1992, de 7 de julio
II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1996-1999, aprobado por Decreto 51/1996, de 6 de febrero
No se le será de aplicación los derechos de tanteo y retracto del artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre (La Nueva Ley de VPO ) siempre que no incumplan la normativa específica de cada uno de dichos Planes de Vivienda. (consultar condiciones que debe cumplir el adquirente y condiciones de precio máximo en cada uno de los planes de vivienda).
En cualquier caso no exime de la comunicación a la administración de las operaciones de compraventa tanto a comprador (ver impreso) como al titular (ver impreso). A falta de las cuales si que podría ejercitar el derecho de tanteo y retracto.
III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, y
VIGENTE Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007
Los derechos de tanteo y retracto legal se ejercitarán en los términos del artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.( Nueva Ley VPO ).

EN RESUMEN
  • Viviendas anteriores a 1978
No es de aplicación la normativa de VPO
  • Viviendas anteriores a I Plan Andaluz de Viviendas (1.978 - 1992)
Se aplica la obligatoriedad de comunicación a la Junta de Andalucía, por parte del titular-propietario y por parte del adquirente. Se aplicarán los precios de venta máximos en función de la ley que las calificó como viviendas protegidas. y por supuesto dependiendo del régimen de VPO y el ámbito territorial. Consultar tipos de vivienda protegida y ámbitos territoriales.
La Nueva Orden de 20 de Enero de 2006, que regula los derechos de tanteo y retracto especifica los precios de venta máximos aplicables a estas VPO, así como la obligación de comunicación a la Administración de las operaciones de compraventa. Pero no especifica la aplicación de los derecho de tanteo y retrato, ni cuando se observe el incumplimiento de tales precios máximos (como sí hace con las viviendas acogidas al I y II Plan Andaluz de Vivienda).
Recordaremos que existen tres ámbitos territoriales:
Ambito Territorial de Precio Máximo Superior, Ámbito territorial Primero y Ámbito territorial Segundo.

Los tipos principales de VPO son: Vivienda Protegida de Régimen General, de Régimen Especial y de Iniciativa Municipal y Autonómica.
Al no existir aún un programa específico autonómico hasta 1992 la vivienda protegida queda regulada por la normativa estatal, en alguna de las siguientes, especificando los importes del m2 útil:
Precios Máximos aplicables desde Abril de 2.007

Precios máximos a efectos de venta y renta, aplicables a las viviendas protegidas de nueva construcción y para las ayudas de vivienda usada

 

Normativa de aplicación: Los precios máximos se calculan multiplando el precio básico nacional por un coeficiente, que varía en función del ámbito territorial y del tipo de vivienda.
Datos de interés:
  • Precio básico nacional: 728,00 € (Resolución de 9 de enero de 2007).
  • Municipios incluidos en ámbito territorial de precio máximo superior grupo C (Orden VIV/1266/2006).
  • Municipios incluidos en el ámbito territorial primero y segundo (Anexo I de T.I.D 149/2003).

 

Vivienda protegida de nueva construcción para venta
Vivienda protegida de precio general
Municipio de precio máximo superior grupo C
1.339,52 € por m 2 útil
coeficiente 1,6 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero
1.164,80 € por m 2 útil
coeficiente 1,6
Municipio de ámbito territorial segundo
1.164,80 € por m 2 útil
coeficiente 1,6

Vivienda protegida de régimen especial y vivienda joven
Municipio de precio máximo superior grupo C
1.172,08 € por m 2 útil
coeficiente 1,4 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero
1.019,20 € por m 2 útil
coeficiente 1,4
Municipio de ámbito territorial segundo
1019,20 € por m 2 útil
coeficiente 1,4

Vivienda protegida e iniciativa municipal y autonómica
Municipio de precio máximo superior grupo C
1.674,40 € por m 2 útil
coeficiente 2 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero
1456,00 € por m/2 útil
coeficiente 2
Municipio de ámbito territorial segundo
1.310,40 € por m 2 útil
coeficiente 1,8
Adquisición protegida de vivienda usada
Adquisición protegida de vivienda usada
Municipio de precio máximo superior grupo C 1.397,76 € por m 2 útil coeficiente 1,6 + 20%
Municipio de ámbito territorial primero 1.164,80 € por m 2 útil coeficiente 1,6
Municipio de ámbito territorial segundo 1.164,80 € por m 2 útil coeficiente 1,6

Vivienda protegida de nueva construcción para alquiler
Vivienda y alojamiento protegido de renta básica y joven, y vivienda para la integración social
Municipio de precio máximo superior grupo C 1.297,66 € por m 2 útil coeficiente 1,55 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero 1.128,40 € por m 2 útil coeficiente 1,55
Municipio de ámbito territorial segundo 1.128,40 € por m 2 útil coeficiente 1,55

Vivienda protegida de iniciativa municipal y autonómica
Municipio de precio máximo superior grupo C 1.506,96 € por m 2 útil coeficiente 1,8 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero 1.310,40 € por m 2 útil coeficiente 1,8
Municipio de ámbito territorial segundo 1.164,80 € por m 2 útil coeficiente 1,6

Vivienda en Alquiler con Opción a Compra para Jóvenes
Municipio de precio máximo superior grupo C 1.172,08 € por m 2 útil coeficiente 1,4 + 15%
Municipio de ámbito territorial primero 1.019,20 € por m 2 útil coeficiente 1,4
Municipio de ámbito territorial segundo 1.019,20 € por m 2 útil coeficiente 1,4

Precios máximos de venta de viviendas protegidas para la segunda o posteriores transmisiones
Normativa de aplicación:
  • Ley 13/2005 , de 11 de noviembre, ( B.O.J.A. nº 165 de 227 de noviembre de 2005).
  • Decreto 149/2006 , de 25 de julio ( B.O.J.A. nº 153 de 8 de agosto de 2006).
  • Texto Integrado del Decreto 149/2003 , de 10 de junio ( B.O.J.A. nº 165 de 24 de agosto de 2005).
  • Orden , de 20 de enero de 2006, relativa al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal en las segundas o posteriores trasmisiones de viviendas calificadas como protegidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda y el Suelo.
Precio máximo: De conformidad con lo establecido en el artículo 27 del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el precio máximo de venta de las viviendas protegidas en segundas o posteriores transmisiones será el que las partes libremente acuerden que, en ningún caso, podrá superar el mayor de los precios siguientes:
  • El de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable.
  • El de la primera transmisión, actualizado en la forma que fije el correspondiente plan de vivienda, con aplicación, en su caso, de los coeficientes correctores que establezca.
El artículo 94 del Texto Integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, prevé que dicha actualización se realizará mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo, registrada desde la fecha de la primera transmisión hasta la segunda o ulterior transmisión de que se trate y multiplicado por los siguientes coeficientes:
  • Durante los primeros 15 años: 1
  • Del decimosexto al vigésimo año: 1,25
  • Del vigésimo primer año al vigésimo quinto: 1,50
  • Del vigésimo sexto año al trigésimo: 2
No obstante, cuando hayan transcurrido quince años desde la fecha de la calificación definitiva, el precio máximo será el de las viviendas correspondientes al Programa de Viviendas de Iniciativa Municipal y Autonómica, o programa similar que lo sustituya, si fuera superior al que resulte de la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores.
La Orden de 20 de enero de 2006 incorpora, en su Anexo 2, una tabla de precios máximos actualizada con las variaciones del IPC a 2006. Para realizar la consulta deberá tener en cuenta la calificación obtenida por la vivienda, la normativa de financiación y el ámbito territorial al que pertenece el municipio:
NORMATIVA INICIAL
PROGRAMA INICIAL
PRECIO MÁXIMO DE VENTA (€/m 2 útil). (1)
AUTONÓMICA
ESTATAL
M.P.MAX.SUP
ÁMBITO T. 1º
ÁMBITO T. 2º
R.D Ley 31/1978, de 31 de octubre
R.D. 3148/1978, de 10 de noviembre
Vivienda de Protección Oficial 1.297,10 1.127,65 1.031,11
R.D. 2455/1980, de 7 de noviembre 1.213,91 1.055,76 1.055,76
R.D.3280/1983, de 14 de diciembre 1.213,91 1.055,76 1.036,24
R.D. 1497/1987, de 4 de diciembre Vivienda de Protección Oficial de Régimen General 1.043,43 906,84 862,68
R.D.224/1989, de 3 de marzo 1.037,27 901,71 815,44
I PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA 1992-1995 D.119/1992, de 7 de julio R.D.1932/1991, de 20 de diciembre 967,43 841,11 782,57
II PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA Y SUELO 1996-1999 D.51/1996, de 6 de febrero R.D. 2190/1995, de 28 de diciembre 993,11 864,73 759,98
III PLAN DE VIVIENDA Y SUELO 1999-2002 D.166/1999, de 27 de julio R.D. 1186/1998, de 12 de junio Vivienda Protegida tipo A, o Vivienda Protegida en Régimen General 1.100,94 957,16 881,17
R.D. 1/2002, de 11 de enero

Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial en Venta / Vivienda Protegida Tipo C
NORMATIVA INICIAL
PROGRAMA INICIAL
PRECIO MÁXIMO DE VENTA (€/m 2 útil). (1) .
AUTONÓMICA
ESTATAL
ÁMBITO T. Precio max. sup.
ÁMBITO T. 1º
ÁMBITO T. 2º
R.D. 1494/1987, de 4 de diciembre Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial 868,84 755,87 718,90
R.D.224/1989, de 3 de marzo 864,73 751,76 678,85
I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995 D.119/1992, de 7 de julio R.D.1932/1991, de 20 de diciembre 806,19 701,44 652,14
II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1996-1999 D.51/1996, de 6 de febrero R.D. 2190/1995, de 28 de diciembre 845,22 735,33 645,98
III Plan de Vivienda y Suelo 1999-2002 D.166/1999, de 27 de julio R.D. 1186/1998, de 12 de junio Vivienda Protegida tipo C, o Vivienda Protegida de Régimen Especial 947,92 824,68 824,68
R.D. 1/2002, de 11 de enero

Estos precios se incrementarán en función de la antigüedad de la vivienda, respecto de su calificación definitiva, de conformidad con los siguientes coeficientes establecidos en el artículo 94 del texto integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, y se regulan las actuaciones contempladas en el mismo:
  • Para viviendas de antigüedad no superior a 15 años: 1,00
  • Para viviendas de antigüedad comprendida entre 16 y 20 años: 1,25
  • Para viviendas de antigüedad comprendida entre 21 y 25 años: 1,50
  • Para viviendas de antigüedad comprendida entre 26 y 30 años: 2,00
La valoración máxima de garajes y trasteros vinculados a las viviendas no podrá superar el 60 por ciento de los precios establecidos en la tabla.
(1) Ámbitos territoriales: La consulta del ámbito territorial al que pertenece el municipio donde se ubique la vivienda se podrá realizar en los siguientes enlaces:
  • Ámbito Territorial de precio máximo superior (grupo C): los incluidos en la Orden VIV/1266/2006 , de 31 de marzo ( B.O.E. nº 102 de 29 de abril de 2006).
  • Ámbito Territorial Primero: los incluidos en Anexo I apartado 1, del Texto Intregrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, excluyendo los pertenecientes al Ámbito anterior.
  • Ámbito Territorial Segundo: los demás municipios de Andalucía no incluidos en los Ámbitos anteriores. (Ver Anexo I , apartado 2, del Texto Intregrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio).
La información ofrecida tiene exclusivamente carácter ilustrativo y no originará derechos ni expectativas de derechos (artículo 4 del Decreto 204/95, B.O.J.A. 136 de 26 de octubre).


  • Vivienda IV Plan Andaluz de Viviendas -VIGENTE (2.003-2.007) (Ver Plan)
Serán de aplicación los artículos 12 y 13 de tanteo y retracto de la Ley 13/2005, de 11 de Noviembre (Nueva Ley VPO ).
Se aplican los precios máximos establecidos en función del precio básico a nivel nacional y los incrementos de precios establecidos por el D 149/2.003 por el que se aprueba el PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA 2.003-2007.
Quedando el precio básico a nivel nacional establecido en 728 €.
Ver cuadro resumen de precios de venta máximos para viviendas de VPO acogidas al Plan Andaluz 2.003-2.007.
Precios Máximos. Cuadro -Resumen.
Ejemplo de cálculo
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Principales Novedades de la Nueva Ley VPO
1.- Obligación de los municipios de "Relevancia Territorial" a ceder el 30% del suelo residencial para construcción de viviendas protegidas VPO
:
En cada área o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas de protección oficial VPO u otros regímenes de protección pública.
Art. 23.1(modificación de la letra b) del Art. 10.1.A de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Estos municipios de "Relevancia Territorial" son aquellos de más de 20.000 habitantes, determinados específicamente en el DECRETO 150/2003, de 10 de junio, por el que se determinan los municipios con relevancia territorial,a efectos de lo previsto en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
En concreto la ley especifica en Córdoba los siguientes municipios: Cabra, Córdoba, Lucena, Montilla, Priego de Córdoba y Puente Genil.
2.- Imposibilidad de transmisión intervivos ni cesión de uso por ningún título durante 10 años.
Los compradores de viviendas protegidas no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título,
durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición. Art 12.1
3.- Tienen que estar ocupadas y destinadas a residencia. El incumplmiento de estas normas puede acarrear la expropiación y el desahucio.
Las viviendas protegidas se destinarán a residencia habitual y permanente.
El incumplimiento de esta norma acarrea expropiación y desahucio.

Causas de expropiación.
No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente o mantenerla deshabitada por un plazo superior
a tres meses, fuera de los casos establecidos en las normas de aplicación. Art 14.1.b
Causas de desahucio.No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente sin haber obtenido la preceptiva autorización
administrativa. Art 15.2.c
Así mismo, la no observación de la norma anterior acarrea en el incurrimiento de faltas graves o muy graves según los casos.


4.- Quién puede solicitarla
Las viviendas protegidas se destinarán a familias con recursos económicos limitados que reúnan los requisitos que, tanto para la composición de la unidad familiar como para la cuantía y determinación de los ingresos familiares, se establezcan en los diferentes programas que integran los planes de vivienda y suelo.
Para la determinación de estas cuantías se utiliza desde 2.004 el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (en lugar del SMI - Salario Mímimo Interprofesional).

En los citados programas se atenderán de manera especial las necesidades habitacionales de los grupos
sociales con especiales dificultades para el acceso a la vivienda, como, entre otros, jóvenes, mayores, personas con discapacidad, víctimas del terrorismo, familias monoparentales, los procedentes de situaciones de rupturas de unidades familiares, víctimas de la violencia de género y emigrantes retornados.
La selección de las personas a las que van destinadas las viviendas protegidas se realizará respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, de acuerdo con las normas de desarrollo de la presente Ley.
5.- ¿Cuál es el precio de una vivienda protegida?
Un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación. Este precio máximo estará basado en el precio básico a nivel nacional. Puede consultarlo en la Delegación de la Consejería de Obras Públicas y Transportes. (Ver Tabla Precios Máximos VPO )
6.- Cuando deja una vivienda protegida de ser protegida
El plazo de duración del régimen legal de las viviendas, sean para venta, uso propio o arrendamiento, se determinará para cada programa en el correspondiente plan de vivienda y suelo, o, en todo caso, por Acuerdo del Consejo de Gobierno.
En los citados programas se podrá prever la reducción motivada del plazo fijado inicialmente para determinados supuestos o promociones específicas.
Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas en este Real Decreto tendrán un régimen de protección, sin posibilidad de descalificación voluntaria, que se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un período de 30 años, contado desde su calificación definitiva, aunque las Comunidades Autónomas podrán establecer un plazo superior. Art. 5.1. REAL DECRETO 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, parafavorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
Puede consultarlo en la Delegación de la Consejería de Obras Públicas y Transportes
No confundir el plazo de 10 años para poder venderla (con los requisitos especificados en esta ley) con la condición de vivienda protegida.
7.- ¿Se puede vender o alquilar una vivienda protegida?

Durante los primeros 10 años no. Después de los 10 años la vivienda sigue siendo calificada como "protegida" y puede venderse o alquilarse, respetando las normativas legales. No puede venderse a precio de mercado, sino que el valor estará sujeto a un precio o renta máximos que serán fijados para cada ámbito territorial en los correspondientes planes de vivienda y suelo.Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer a quien compre o sea arrendatario de una vivienda protegida, sin que pueda justificarse la misma por mejoras u obras complementarias al proyecto aprobado.
Los titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente (descargar modelo comunicación del propietario de la VPO ) previsto en el apartado anterior la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión y esperar la autorización administrativa correspondiente. En este plazo la administración puede ejercitar su derecho de tanteo y retracto para obtener la titularidad de la vivienda. Si en 60 días no existe indicación en contra puede procederse a la trasmisión.
8.- Obligaciones del vendedor de una vivienda protegida
Los titulares de viviendas protegidas comunicarán al órgano competente (descargar modelo comunicación del propietario VPO ) previsto en el apartado anterior la decisión de trasmitir, e indicarán el precio, la forma de pago y las demás condiciones de la transmisión y esperar la autorización administrativa correspondiente. En este plazo la administración puede ejercitar su derecho de tanteo y retracto para obtener la titularidad de la vivienda. Si en 60 días no existe indicación en contra puede procederse a la trasmisión.
9.- Obligaciones del comprador de una vivienda protegida
Al mismo tiempo, la persona interesada en la adquisición deberá comunicar al citado órgano (descargar modelo comunicación del adquirente VPO )  competente sus datos e ingresos económicos anuales, así como los del resto de los miembros integrantes de su unidad familiar.
Pasados los 60 días sin que la Administración haya ejercido su derecho de tanteo y retracto, puede procederse a la trasmisión.
La persona adquirente deberá comunicar a dicho órgano competente (descargar modelo comunicación del adquirente vivienda) , en el plazo de los treinta díasnaturales siguientes a la transmisión, las condiciones en las que se ha producido la venta, así como una copiade la escritura o documento donde la venta se haya formalizado.
10.- Obligaciones de la Notaría y actuaciones en el Registro de la Propiedad
Las Notarias y los Notarios, para elevar a escritura pública la transmisión de la titularidad o, en su caso, de los derechos reales de uso y disfrute vitalicio de viviendas protegidas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, exigirán que se acrediten por las respectivas personas transmitentes y adquirentes las comunicaciones al órgano competente respecto de la oferta de venta.
Igualmente deberán comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda la transmisión, mediante remisión por el procedimiento que se determine de copia simple de la escritura pública en la que se hubiera instrumentado la venta de una vivienda protegida.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre las viviendas protegidas, deberá acreditarse el cumplimiento de las obligaciones estas obligaciones
Serán nulas de pleno derecho las transmisiones en las que las partes no hayan efectuado, en la forma y plazos previstos, las comunicaciones previstas en relación con los derechos de tanteo y retracto.
11.- Obligaciones de los promotores
Las personas públicas o privadas promotoras de viviendas protegidas están obligadas a comunicar al Ayuntamiento, al solicitar la correspondiente licencia de ocupación,
12.- Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios
Las compañías suministradoras de los servicios de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones deberán comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda los cambios de titularidad que se realicen en los contratos para el suministro de tales servicios en las viviendas protegidas.
13.- Intervención de la Administración en la Vivienda Protegida: adquisicion preferente y tanteo y retracto
Adquisición preferente:
La administración se reserva el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas protegidas de promoción privada. Es decir, a partir de la solicitud de calificación provisional, la administración puede reclamar su derecho a adquirir en primer lugar las viviendas protegidas de promoción privada por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación.
Este derecho se aplicará también a aquellas viviendas que, cumplido el correspondiente procedimiento para su adjudicación, quedaran vacantes.
El derecho de adquisición preferente supondrá la subrogación de la Administración o de la entidad pública
que lo ejercite, en la posición del promotor, adjudicando las viviendas conforme a lo dispuesto en el artículo 3.
Tanteo y retracto
Las segundas o posteriores transmisiones ínter vivos de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que
sean designados por aquélla.
Los compradores de viviendas protegidas no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título,
durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de formalización de la adquisición.
Es decir, cada vez que se plantee una operación de trasmisión de una vivienda protegida, el propietario debe comunicarlo al organo competente (modelo titular vivienda) . A su vez, el adquirente debe comunicar al organo competente (modelo adquirente vivienda) de la intención de compra, así como de la renta familiar.

La Administración tiene 60 días para ejercer su derecho de tanteo y retracto. Si entendiera que la operación de tramisión no se ajusta al espíritu de la normativa en vivienda protegida, puede ejercer su derecho de tanteo y retracto para adquirir la vivienda protegida por un precio máximo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el correspondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenación Posteriormente podrán designar a quién se adjudica la vivienda protegida, que se subrogará en la posición de la Administración como nuevo titular de la vivienda protegida.
Por ello, toda operación de trasmisión de una vivienda protegida, deberá esperar por ley como mínimo 2 meses, máxime cuando queda sometida a estos requisitos la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y se exige a la notaría la remisión de la documentación al órgano competente.

Excepciones al tanteo y retracto:
a) Cuando la transmisión tenga lugar entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad.
b) Cuando se trate de la transmisi‘n de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otra persona titular de ésta
14.- Cuerpo de Inspección
La Comunidad contará con un cuerpo de inspección de ordenación de territorio, urbanismo y vivienda para luchar contra el fraude y la ilegalidad. Además, habrá juntas arbitrales de vivienda para resolver problemas que surjan con cualquier contrato en este campo. La ley establece, también, que la propia Junta asuma competencias urbanísticas, durante cinco años, si algún municipio incumple gravemente la normativa sobre urbanismo y ordenación del territorio.

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